中原银行行长王炯撰文 详解地产金融战略 银行与房企怎样玩耍

投实 2018-11-06 06:27:41


投实君按:万科的房子租金都可以抵房款了;万达的房地产众筹都低至1000元起了;绿地旗下绿地金融控股都高调杀入互联网金融了;而建业要做“居民生活综合服务商”了……

经历过黄金十年的房地产业,与曾经躺在利差上赚钱的银行业,在新常态下该如何玩耍?“互联网+”与“混业经营”交织重构下的房地产金融,将形成怎样的生态圈?

中原银行行长王炯近日专就房地产金融撰文,一文洞见当下房地产业新常态的三个特征和商业银行地产金融业务发展的新趋势,并在文中详解了中原银行房地产金融的实践和探索。

王炯认为:为房企提供综合化金融产品服务、向个人提供全流程金融产品服务以及和房企共同构建O2O社区金融服务体系,将是地产金融的三大趋势——在投实君看来,这必须理解为中原银行地产金融板块的战略思路啊。

事实上,早在2015年7月,中原银行已经与河南最大的地产商建业集团合作试水了地产金融的上述模式:中原银行将借助建业集团的品牌、客户等资源,紧密对接建业新蓝海战略,积极布局从房地产开发、销售、按揭到社区居民、单位员工一站式生活服务的全产业链金融和互联网金融,共同搭建社区金融生活圈。


新常态下商业银行房地产金融服务模式的思考与探索

本文刊载于2015年11月出版的《金融理论与实践》杂志 由作者授权投实转发


作者王炯 系中原银行行长、金融学博士


一、我国近年房地产宏观调控政策分析

在市场与政策的互动中,蕴含着我国房地产市场发展的特殊规律,值得我们回顾和思考。这个时期有三个阶段:

(一)触底反弹阶段

2008年下半年到2009年,这一时期我国房地产市场在国际金融危机影响下,在国内政策的反复调整中,显现出“触底反弹”的形态。2008年房地产市场全面萎缩,这种情况下,国务院出台“国十三条”(《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》)。2009年,为了确保房地产市场健康发展,国务院推出“国四条”(增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设)。

(二)整体放缓阶段

2010年到2012年这三年间,房地产市场政策限制加强,发展速度整体放缓。2011年,央行总共进行3次加息,6次上调存款准备金率。信贷的日益紧缩,致使房地产行业运行整体放缓;全国有超过120个城市出台了房价调控目标,10个城市出台了针对房价的强制“限价令”。2012年我国进一步加大宏观调控力度,细化调控措施,房地产市场在振荡中前行。“限购”、“限价”、“限贷”是这一时期的主题,在“调结构、稳物价”的大背景下,全国限购城市从2010年的不足20个大幅增加至近50个。

(三)健康发展阶段

2013年至今,以“国五条”(《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》)的出台为标志,我国政策调控呈现去行政化和宽松的趋势,预示着房地产市场将出现分化。2014年,央行、银监会出台“认贷不认房”的“930新政”(《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》),国家开始大力支持房地产行业持续健康发展。2015年,国务院以及31个省、自治区、直辖市的政府工作报告中,调控、房价、限购、限价等词汇已然消失,所用词汇变成了“分类指导”、“稳定住房消费”、“市场调节”等。

在中央,政策以“稳”为主,关注民生保障和顶层制度设计;在地方,政策则以灵活调整为主,限购、限贷手段逐步退出,行政干预趋弱,并通过信贷公积金、财政补贴等政策调整刺激住房需求,稳定住房消费。在地方,以河南为例,出台了“豫十六条”(《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》),要求做好重点方面工作,“支持房地产市场健康发展”是其核心内容。河南省内漯河、开封、郑州、济源先后出台了一些相关房地产的政策。总体来看,支持房地产行业持续健康发展,行政调控让位于市场调节是房地产政策的主流。

二、房地产业将进入新常态

“新常态”就是指由过去的状态向一种新的相对稳定的常态的转变,是一个全面、持久、深刻变化的时期,是一个优化、调整、转型、升级并行的过程。伴随着中国经济结构转型升级和进入新常态,房地产市场传统发展模式和持续高速增长将不可持续,亦将步入发展的新常态,主要体现在以下三个方面:

(一)房地产市场的投资增速将进入新常态

2008年以来,国内经济从20%的高速增长向个位数的平稳增长转变。2015年上半年全国房地产开发投资额4.4万亿元,同比增长4.6%,创6年来新低。

虽然投资增速持续放缓,但房地产业作为对国民经济具有重要影响的行业,其长期平稳增长仍值得期待。一方面我国未来城镇化还将持续30年左右,由此释放的住房需求潜力,将使房地产市场供求关系长期保持相对均衡状态;另一方面随着经济转型升级和居民收入水平的持续提升,商业营业用房需求、改善性住房需求潜力巨大。

(二)房地产行业的发展模式将进入新常态

经济增速的趋势性放缓和房地产市场竞争的日趋激烈,表现为房价上涨停滞、房企利润下降、价格波动周期缩短等。然而,在经济进入新常态和技术变革日新月异的今天,房地产行业也面临转型的重大机遇。一方面,经济转型和服务消费升级,推动房地产行业开辟市场竞争的蓝海,从住宅开发业向住宅服务业转变,从住宅地产向商业地产、产业地产、旅游地产、养老地产等新商业发展模式转变;另一方面,“互联网+”蓬勃发展、市场跨界竞争、泛金融化等,将推动房地产行业重构其生态结构,更加紧密地和产业链上下游、互联网、金融相结合,从追求加杠杆的单一发展模式向住宅产业化、房地产金融化等综合发展模式转变。

(三)房地产企业的盈利模式将进入新常态

当前,随着房地产市场从卖方市场过渡到买方市场,消费者的行为、需求变化将推动房地产企业的盈利模式进入新常态。表现在:一是从投资管理驱动向价值管理驱动转变。从获取长期稳定的收益出发,房企需要以客户为中心,从客户身上获取产品、服务创新的思路,从B2C(Business to Customer)的传统思维模式转向C2B2C(Customer to Business to Customer)的思维模式,通过商业运营、物业管理、品牌溢价、其他衍生收益,实现商业价值和品牌价值的最大化。二是从重资产模式向轻资产模式转型。轻资产模式的核心在于商业模式创新和金融模式创新,企业凭借广泛的客户资源、持续的运营管理能力、综合资源整合能力进入产业链上下游,提供设计、规划、营销、招租、金融服务、法律服务的一体化解决能力;通过创新融资模式,提升企业资产流动性,进而提高企业抗风险能力和资本回报率。三是从房地产开发商向城市居民新型生活方式服务商延伸。据调查,在欧美国家,社区商业已占据社会商业总支出的60%以上,而在中国,目前整体水平不足30%。预测数据显示,到2020年,国内住宅物业面积将达到300亿平方米,消费、物流、物业服务、增值服务等社区服务消费将超万亿元,社区是一块未被开掘的金矿。如何为海量的社区住户提供增量服务未来将成为决定房企盈利模式和市场竞争力的关键。根据国外的发展趋势分析,商业社区的支出会占到社会总支出的60%以上。

三、当前商业银行房地产金融业务的发展趋势分析

未来,房地产发展将是开放、共赢、互联网式的形态。适应经济、房地产市场新常态和技术大变革时代,商业银行房地产金融业务的发展趋势将是以开放、合作、共享的互联网思维深化与房企的合作,整合内外部资源,利用线下、线上“移动互联、大数据、云计算”等技术和综合服务平台,将住户与各种渠道和供应商连接起来,努力打通房企上下游全产业链,个人服务全流程,形成一个全面服务的生态圈。具体来看,商业银行房地产金融业务发展趋势有三:

(一)为房企提供综合化金融产品服务

商业银行将要围绕房企不同时期的金融需求,整合内外部资源,创新金融产品和服务,从房地产开发贷款、经营性物业贷款、法人按揭、并购贷款等传统产品,扩展到信托、资产管理计划、基金、理财产品、撮合交易等创新产品;从提供贷款授信业务转向为企业投资、并购、产业链、结构化、上市等提供“股+债+商行”综合金融服务

(二)向个人提供全流程金融产品服务

商业银行将要针对购房者不同时期的金融需求,除提供从按揭购房到设计装修、家具购置的融资服务外,重点发掘个人购房后的二次消费和持续消费需求,如不动产贷款、资产配置,闲置住房投资安排、换房安排等,盘活个人固定资产,创造和提升价值。

(三)和房企共同构建O2O金融服务体系

商业银行将要抓住互联网、物联网、云计算等新技术快速发展的机遇,和房企共同构建“互联网+金融服务+社区服务”的O2O(Online To Offline)金融服务体系。拓展社区O2O市场,就是通过线下到线上的资源整合,完成产品或服务的最后一公里配送,其核心在于围绕社区消费、物流、物业服务和增值服务等需求,打造社区金融服务提供商,线上通过银行APP(Application)与房企社区APP的配合,线下通过银行社区网点与房企物业服务实体店的合作,完善社区金融服务场景,提升社区金融服务体验,构建开发商、业主、商户、银行紧密合作、共同繁荣的“生态圈”。

四、中原银行房地产金融业务的实践和探索

(一)成立事业部,积极探索新型融资模式

中原银行创建伊始就成立了地产事业部,积极探索“股权+债权”、“表内+表外”的融资模式,向客户提供包括综合授信、结构性融资、整合并购、债券承销在内的综合融资服务,助推大企业转型,助力中小企业成长。目前,中原银行地产业务已有或正在创新的融资方式包括:并购贷款及并购基金、房地产投资信托(REITS-Real Estate Investment Trusts)、房地产债券融资、夹层融资、非标融资、项目融资、开发商保理融资、短期融资券、融资租赁、房地产资产证券化、私募股权融资。

(二)立足便民惠民,打造一站式金融服务平台

中原银行立足便民惠民,积极布局从房地产开发、销售、按揭到社区、业主、商户一站式生活服务的全产业链金融和互联网金融,通过开展“智慧银行”和社区银行建设,打造社区金融服务平台,为开发商、物业公司、业主、商户提供在线生活消费、投资理财、移动支付、融资服务等多渠道、场景化的“线上标准化+线下个性化”综合金融服务方案,努力打造“市民银行”的品牌形象。具体以下面四个方面为主:

1.发展居家金融,满足住户日常需求

针对众多住户的日常结算和支付业务需要,中原银行致力于打造贴心的居家金融,与社区金融服务平台无缝对接,足不出户实现转账支付、在线查询、物业费缴纳、水电气暖费代收、线上采购线下配送等基础生活服务,以及家政服务、医疗、专业咨询等增值服务,做老百姓的“金融管家+生活管家”。

2.整合房地产业各个环节,扩大融资服务范围

中原银行与物业公司合作整合装修公司、家居商场、耐用消费、电商平台等资源,推送至“业主网络服务平台”,客户可在线看产品、看设计、看案例、看评价。结合此类消费场景,中原银行可提供家居装修、家具家电购置贷款,实现从买房到入住一揽子融资服务。与社区数据平台对接,客户足不出户即可线上申请汽车消费、健康医疗、子女教育、家庭旅游等综合消费需求融资,带动生活品质的提升。针对有经营需求的业主,中原银行可围绕房产、交易记录等办理“一抵双贷”、“流量贷”,助力企业做大做强。

3.发展财富管理业务,提升客户价值

针对不同类型、不同风险偏好的业主的投资需求,中原银行将通过网上银行、手机银行、微信银行、直销银行等渠道,以及物业综合服务平台向其推送专属理财、基金、保险和信托投资等相关产品。同时,通过将已偿还按揭额度直接转化为综合消费额度,通过房抵贷融资支持自有产业资金需求,通过“倒按揭”满足以房养老的需求,助推房产固定资产动起来,提升客户价值。

4.打通线上渠道,建立全民创业俱乐部

中原银行联合相关各方筹资设立优质产业并购投资发展基金,通过互联网+众筹形式支持“轻资产”房地产开发项目,变购房者或个人为“微开发商”,变开发商为服务商,实现全民创业、万众创新。

参考文献

【1】李后强.经济新常态函数和“六大定律”[J].中国西部,2015,(7):8-10.

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